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.: Il Blog di Antonella Fachin
Mercoledì, 7 Ottobre, 2009 - 10:08

Condominio. Il conflitto d’interessi ...

Il condominio di Alessandro Gallucci
5 ottobre 2009 9:16
 Spesso ci si chiede se il concetto di conflitto d’interessi trovi applicazione anche in campo condominiale. Le disposizioni di legge, dettate in materia di condominio negli edifici, non disciplinano tale questione. Una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 18192 del 10 agosto 2009, torna ad affrontare l’argomento ribadendo quello che è l’orientamento giurisprudenziale predominante.
Vale la pena, quindi, capire:
a) che cosa si debba intendere per conflitto d’interessi;
b) quale disciplina sia applicabile in relazione al condominio;
c) quando tale disciplina trova applicazione;
d) quali sono le conseguenze di una deliberazione adottata con il voto di un condomino in conflitto d’interessi.
Innanzitutto, con la locuzione conflitto d’interessi, con riferimento al condominio negli edifici, si indica quella situazione in cui l’interesse individuale di un soggetto è contrasto con l’interesse collettivo della compagine condominiale.
Un esempio chiarirà questo concetto. Si pensi all’assemblea condominiale convocata per decidere sulle eventuali azioni giudiziarie da intraprendere contro Tizio, proprietario di un’unità immobiliare sita nel condominio. In questi casi, è del tutto evidente che il condomino avrà un interesse diametralmente opposto (ossia quello di non iniziare la causa) rispetto a quello della compagine condominiale che potrebbe, invece, propendere per dare inizio ad una lite. L’espressione di voto di Tizio, quindi, potrebbe influenzare l’esito della votazione. Lo stesso può dirsi con riferimento alla votazione relativa alla conferma o revoca dell’amministratore in quei casi in cui l’incarico è assunto da un condomino (c.d. amministratore interno).
Il codice civile, però, non dà una risposta diretta a tali questioni, sicché si è posto il problema d’individuare le norme applicabili. La Corte di Cassazione, in diverse circostanze, ha evidenziato che anche in materia condominiale si applica l’art. 2373 c.c. che disciplina il conflitto d’interessi con riferimento al diritto societario. Come ha sottolineato questa Corte: “sulla base di un'interpretazione estensiva dell'art. 2373 CC -giustificata dall'identità di ratio e dai notevoli punti d'identità delle due situazioni giuridiche, caratterizzate entrambe dalla posizione conflittuale in cui l'interesse del singolo (socio o condomino) si pone rispetto a quello generale (della società o del condominio) e dell'esigenza d'attribuire carattere di priorità alla tutela di quest'ultimo- questa Corte ha, dunque, già con la sentenza 28.1.1976 n. 270, affermato l'applicabilità, in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, del disposto della richiamata norma, riguardante il conflitto d'interessi in materia d'esercizio del diritto di voto del socio nelle deliberazioni assembleari delle società per azioni, enunciando conseguentemente il principio per cui, ai fini del detto computo, non si debba tener conto del voto del condomino (o dei condomini) titolari (in relazione, sempre, all'oggetto della deliberazione) d'un interesse particolare contrastante, anche solo virtualmente, con quello degli altri condomini” (Cass. n. 10683/02). Ciò significa che quando un condomino si trova in una situazione di conflitto d’interessi non potrà partecipare alla votazione in relazione alla quale tale conflitto si manifesta. La sua quota millesimale dovrà, però, essere tenuta in considerazione ai fini della costituzione dell’assemblea.
Che cosa accade se un condomino, che non è in una posizione di conflitto, concede la propria delega ad un proprio vicino di casa che, invece, lo è? La sentenza n. 18192 del 2009 si occupa proprio di questa fattispecie. Più di ogni commento vale la pena riportare la parte della sentenza che interessa. Secondo la Cassazione, infatti, in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio “qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse -non personale ma quale componente della collettività- e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato” (Cass. 18192/09). In poche parole, il voto espresso dal delegato in ragione della delega conferitagli si presume valido, salvo prova contraria.

Quali sono le conseguenze nel caso di una deliberazione assunta con il voto di un condomino in conflitto d’interessi?
Prima di ogni cosa è necessario valutare il peso specifico del singolo voto in relazione alle delibera. A norma dell’art. 2373 c.c., infatti, la deliberazione è impugnabile qualora “non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza” senza il voto di chi avrebbe dovuto astenersi. Bisognerà, quindi, verificare che il voto espresso dal condomino che avrebbe dovuto astenersi non sia stato determinante in relazione a quella delibera. Qualora il voto dovesse risultare decisivo, la deliberazione sarebbe impugnabile.
In assenza di precise indicazioni normative, facendo riferimento alla sentenza di Cassazione n. 4806/05 (su annullabilità e nullità delle deliberazioni), è possibile affermare che si è di fronte ad un vizio che comporta l’annullabilità della deliberazione; infatti, se senza il voto del condomino in conflitto la deliberazione non sarebbe stata adottata, si avrà una deliberazione adottata “con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale”, come tale impugnabile nel termine di 30 giorni.

Articolo pubblicato su:

Quindicinale telematico sulle politiche dei consumatori. Per conoscere ed aver coscienza dei propri diritti, per combattere le arroganze di ogni tipo
Edito da Aduc, Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori
Redazione: Via Cavour 68, 50129 Firenze
Tel: 055.290606 - Fax: 055.2302452

buonasera mi scuso per l'intrusione, volevo porre un quesito, mi chiedevo quante volte un amministratore di condominio può sanzionare un condomino che non rispetta il regolamento di condominio?
grazie mille
emanuela

Commento di Utente non registrato inserito Mer, 14/10/2009 16:27

Buonasera Emanuela,

Personalmente ritengo che se il condomino reitera un comportamento in violazione del regolamento, l'Amministratore bene faccia a sanzionarlo.
Se, ad esempio, un condomino parcheggia una volta ogni tanto la sua vettura nelle parti comuni del condominio, l'amministratore può sanzionare ogni violazione commessa.

Le suggerisco, comunque, non essendo una esperta in materia, di porre il quesito all'associazione, di cui ho pubblicato un articolo.

Cordiali saluti
Antonella Fachin
Consigliere di Zona 3
Capogruppo Uniti con Dario Fo per Milano

Commento di Antonella Fachin inserito Mer, 14/10/2009 16:40