Articolo pubblicato dal notiziario settimanale ChiamaMilano del 29 gennaio 2010.

Cordiali saluti a tutte/i
Antonella Fachin
Consigliere di Zona 3
Capogruppo Uniti con Dario Fo per Milano
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IL PGT E IL MISTERO DELLA MANO INVISIBILE
Il mercato immobiliare è fermo da tre anni: riduzione delle transazioni, calo degli affitti e caduta dei valori. In questo scenario la colata di cemento prevista dal Piano di governo del territorio non ha senso

Continuiamo l’analisi di alcuni dei punti più critici del Piano di governo del territorio che il Consiglio comunale sta faticosamente discutendo in questi giorni.

Questa volta ci occupiamo di un aspetto centrale anche se poco presente nel dibattito, di per sé non proprio torrenziale, sul PGT: quello del mercato.
Il parere dell’Ordine degli architetti della Provincia di Milano che abbiamo analizzato nell’ultimo numero del nostro notiziario sollevava alcune perplessità sulla sostenibilità finanziaria del Piano di governo del territorio.
Questa volta intendiamo soffermarci sul piano che dovrebbe sostenere tutto l’impianto del PGT e che risponde ad una domanda semplice semplice: c’è mercato per tutta la nuova residenza prevista dal Piano di governo del territorio? Ci sono davvero acquirenti per una colata di cemento che da qui a vent’anni dovrebbe abbattersi su Milano per dare un tetto a 700.000 nuovi residenti?
Al di là delle considerazioni di ordine demografico –un aumento di oltre il 50% della popolazione residente in due decenni ha a che fare più con la fantascienza che con l’urbanistica– il PGT si fonda sull’assunto che da qui a pochi anni Milano dovrebbe essere investita da un’espansione della domanda immobiliare di proporzioni immani.
Una domanda che dovrebbe indurre proprietari di aree e costruttori ad investire cifre enormi al fine di soddisfare un mercato in vertiginosa espansione.

Peccato che il mercato immobiliare sia ormai da tre anni in una fase di stasi tutt’altro che incoraggiante. Il clamoroso caso del quartiere Santa Giulia e le difficoltà che hanno colpito l’operazione City Life sono lì a dimostrarlo.

Ancor più chiari sono i dati diffusi pochi giorni fa dall’Osservatorio immobiliare  della Camera di commercio di Milano. I numeri, pubblicati da un istituto che non può essere considerato ostile al mercato né affetto da ambientalismo militante, gettano più di un’ombra sulle ragioni profonde del PGT e della “densificazione urbanistica” tanto cara all’Assessore Masseroli.

Secondo l’Osservatorio della Camera di commercio i principali indicatori del mercato immobiliare sono negativi sia considerando la congiuntura dell’ultimo semestre che prendendo in esame l’ultimo triennio. Anzitutto il numero di compravendite, il dato che restituisce il volume effettivo del settore: nel 2009 si è registrato un calo del 15% delle transazioni, che va ad aggiungersi al -12,3% del 2008. Anche i prezzi fanno registrare un trend sostanzialmente negativo: nel complesso nel 2009 i valori sono rimasti invariati, con un +0,8% del nuovo, compensato da un -0,8% del vecchio.
Ancor più consistente il calo dei canoni di locazione: mediamente -7,5% nel 2009 (addirittura -11,6% rispetto al 2005), con flessioni alquanto omogenee dai monolocali fino ai quadrilocali, ad indicare che anche le quotazioni delle metrature fino a non molto tempo fa più richieste si sono raffreddate. Si pensi soltanto che i canoni di locazione dei monolocali sono scesi del 13,2% negli ultimi cinque anni.

Anche nel territorio della Provincia –dal quale il PGT si propone di attrarre masse di nuovi residenti– segnano una flessione significativa.
Unici segni più nell’ultimo anno via della Spiga e Brera, due aree extra lusso che sono al di fuori delle dinamiche di mercato.
A questo punto è inevitabile chiedersi ma per chi verrebbero costruite tutte le nuove residenze previste dal PGT? A quale domanda dovrebbero rispondere se i canoni di locazione sono scesi, le compravendite sono ferme e i valori sono in calo (al netto delle spese di mantenimento e dell’inflazione)?

Delle due l’una: o le case che da qui ai prossimi anni verranno messe sul mercato rimarranno invendute o abbatteranno considerevolmente i prezzi di mercato. Entrambe le possibilità sembrano assurde: chi investirebbe milioni e milioni di euro per costruire appartamenti che non riuscirebbe a vendere? Chi metterebbe sul mercato residenza nuova a prezzi tali da far crollare il valore di mercato di altri immobili che magari ha già?
Se davvero il mercato è una mano invisibile in questo caso non c’è da dubitare che se ne rimarrà ben riposta nella propria tasca.
In caso contrario la risposta alla domanda cui prodest PGT dovrà essere cercata altrove.

Beniamino Piantieri