MILANO - Qual è il valore economico del sito dell'Expo? Ci sono due modi per calcolarlo. Il primo si basa su una interpolazione tra il valore agricolo attuale del suolo, quello previsto in seguito alla realizzazione del progetto e quello che molti auspicano sarà il valore dell'area una volta liberata dai padiglioni espositivi. A decidere il valore è in sostanza un'indice volumetrico (tra 0,6 e 1 mq su metro quadro) che chi compra oggi potrà sfruttare tra cinque anni, una volta che l'area sarà resa disponibile per un intenso investimento immobiliare. In parole povere, l'Orto Planetario previsto dal Master Plan, lascerà il posto, per almeno metà dell' area, ad un denso insediamento edilizio che oscilla tra i 600mila ed i 900mila metri quadri. Per dare un'idea, significa che dopo l'Expo sul sito sorgeranno dai 20 ai 30 grattacieli Pirelli. Stupisce che nel ragionamento circa la quantificazione del valore dell'area Expo non faccia capolino un altro principio, complementare al primo, ma oggi ben più importante. Che ragiona sul valore del sito non a partire dalla dismissione dell'Orto Planetario (che fino a prova contraria è un investimento pubblico), ma al contrario dalla sua massima valorizzazione dopo l'evento. Che significa calcolare le potenzialità di sviluppo che un Orto botanico e agroalimentare unico al mondo aprirebbe per la regione milanese e l'intero Paese.

Facciamo qualche ipotesi. Il Parco a tema che Milano riceverà in eredità da Expo non avrà solo un valore ludico (peraltro garanzia di reddito). Le grandi serre che ospiteranno la ricostruzione delle condizioni climatiche del pianeta saranno anche delle palestre straordinarie per studi di botanica applicata e di scienze dell'alimentazione, al servizio di centri di ricerca internazionali. Il che significa un indotto rilevante di ricercatori, oltre che un attrattore di investimenti che avrebbero una ricaduta sul sistema agroalimentare italiano. Ma c'è di più: la realizzazione del Museo dell'Alimentazione previsto dalla Regione nella cascina Triulza (nel sito dell'Expo) sarebbe un punto di richiamo per visitatori interessati non solo alla storia delle pratiche agroalimentari, ma anche alla possibilità di sviluppare in tutta l'area milanese un progetto diffuso di centri di educazione alimentare rivolti ai bambini. E ancora: i lotti liberati dai padiglioni dell'Expo potrebbero essere rioccupati dalle regioni italiane per esporre le loro tradizioni agricole e culinarie. Se poi ragioniamo sul valore aggiunto che questo grande Parco Agroalimentare potrebbe ricevere dalla promozione da parte della contigua Fiera Milano di un Salone dell'alimentazione e dal parallelo sviluppo di un «fuori salone » che attivi la rete della ristorazione regionale e multietnica di Milano, avremo un'idea del valore potenziale del sito all'indomani dell'Expo.

Diversamente dal primo, questo secondo principio di valorizzazione delle aree Expo punta su un investimento in politiche pubbliche piuttosto che sull'incerto futuro di un mercato immobiliare in crisi. E scommette sulla volontà politica di valorizzare gli investimenti pubblici già previsti per Expo, moltiplicandone gli effetti virtuosi nel futuro dell'area milanese. Un argomento che non può trovare insensibili le istituzioni pubbliche che oggi si accingono a comprare l'area.

Stefano Boeri
19 maggio 2010