Case Erp, la gestione passa all'Aler

La vecchia gestione
A partire dall’1 ottobre 2003 la maggior parte degli alloggi di proprietà comunale esistenti (26.534 unità abitative, con annessi usi diversi quali negozi, box, etc) è affidata in gestione esterna con contratti di Global service alle società Romeo Gestioni S.p.a., Pirelli Re Property S.p.a., Gefi Servizi Immobiliari S.p.a.
Ognuna delle società ha un lotto di appartamenti (rispettivamente I, II, III lotto e, pro quota, IV lotto).
La parte restante (1.723 unità abitative) è gestita direttamente dall’Amministrazione Comunale (V lotto).

Il contratto della durata di 6 anni del Global service scadrà il prossimo 30 settembre.

I limiti contrattuali
In questi anni di gestione esterna, sono state evidenziate delle criticità e dei limiti contrattuali (ogni società ha un diverso sistema informativo con cui gestisce i dati degli inquilini, perciò non c’è omogeneità; il costo dei servizi erogati agli inquilini cambia da gestore a gestore; non è stato possibile controllare gli interventi manutentivi né gestire la morosità poiché le società sono incentivate all’azione di recupero di morosità consolidate piuttosto che alla prevenzione; numerosi reclami degli inquilini pervenuti al Comune di Milano per disservizi, lentezze, disattenzione dei gestori rispetto alle occupazioni abusive).
I controlli sull’operato dei gestori sono stati difficoltosi e poco efficaci nonostante l’impegno del Comune di Milano, che nel gennaio 2007 ha istituito un ufficio utenza di call center comunale per rappresentare un ulteriore elemento di sollecito, in affiancamento ai call center dei Global Service.

Anche il Consiglio Comunale, già dal 2006, si è impegnato per interloquire con i tre gestori attraverso, in particolare, i lavori della Commissione Casa che agli stessi ha dedicato audizioni pubbliche.
Consiglieri Comunali e di Zona hanno, in alcuni casi, realizzato sopralluoghi per verificare le situazioni critiche sulle quali hanno ritenuto necessario sviluppare approfondimenti.

Le previsioni contrattuali non hanno consentito controlli efficaci da parte del Comune di Milano. Tutti i dati di gestione sono nelle banche-dati dei gestori e l’Amministrazione Comunale fatica ad ottenere i dati utili per le attività di controllo o per delineare strategie gestionali e comunque non ha garanzie di certezza rispetto ai dati trasmessi al di là della dichiarazione del gestore.
Nel luglio 2008, il Comune di Milano ha promosso un’azione di audit sull’attività del Global Service le cui conclusioni sono state rassegnate a fine dicembre scorso al Sindaco Letizia Moratti.

La difficile esperienza in via di conclusione con le società di Global service ha portato l’Amministrazione Comunale a scegliere una nuova modalità di gestione del patrimonio abitativo pubblico.

La banca-dati unica
E’ stata avviata la realizzazione di una banca-dati relativa al patrimonio di proprietà comunale in cui unire i tre sistemi informativi già in uso: Sepa (per le funzioni di anagrafe utenza e per la gestione delle domande di assegnazione degli alloggi), Gimi (per la bollettazione dei canoni e delle spese per i servizi), Inventami (per le informazioni tecnico-catastali relative al patrimonio comunale).

E’ stato predisposto un tracciato informatico sulla base del quale le tre società dovranno fornire al Comune i dati gestionali relativi ai sei anni della loro attività (2003-2009) affinché confluiscano nella banca-dati comunale in corso di sviluppo.

Il tavolo di confronto con Aler
Il Comune di Milano ha approfondito, nei mesi scorsi, in vista della scadenza del contratto di Global Service, le modalità di futura gestione del patrimonio immobiliare.
Si sono analizzati, con un lavoro scientifico di approfondimento sul tema, i modi in cui viene gestito il patrimonio immobiliare pubblico in altre città d’Italia a più alta tensione abitativa e in alcune città europee con forte orientamento verso il social housing. Ad occuparsene, dallo scorso luglio 2008 è stato il Politecnico di Milano, Ente pubblico dotato di competenze integrate – organizzativo-gestionali (Dipartimento di Ingegneria Gestionale) e tecniche (Dipartimento di Architettura e Pianificazione) – nonché particolare sensibilità per le problematiche sociali e comprensione dell’interesse pubblico.
Si è, quindi, aperto dal marzo scorso – sulla base di una delibera di Giunta – un tavolo di confronto con Aler per individuare i criteri e gli ambiti di miglioramento della gestione.
Si è giunti alla conclusione che l’organizzazione di un patrimonio di edilizia residenziale pubblica per i meno abbienti non può essere risolto con una mera gestione edilizia. Essendo, infatti, presenti nuclei in condizioni particolari è necessario intervenire con maggiore attenzione e sensibilità.

La nuova gestione
La delibera di Giunta Comunale approvata oggi ha stabilito:
• l’autosostentamento e il pareggio di bilancio,
• il miglioramento delle prestazioni gestionali in termini di efficacia, efficienza ed economicità,
• la riduzione della morosità e dell’abusivismo,
• l’aumento della qualità dei servizi,
• il passaggio da un sistema di gestione dei servizi tecnico-manutentivi a chiamata (in emergenza) ad una gestione programmata.

Sono state individuate tre fasi gestionali:
• fase transitoria (8 mesi a partire dal 1 ottobre 2009 fino al 31 maggio 2010);
• fase sperimentale (19 mesi, dal 1 giugno 2010 al 31 dicembre 2011);
• fase a regime (48 mesi, dal 1 gennaio 2012 al 31 dicembre 2015).

In capo ad Aler sono poste le funzioni tipiche della gestione immobiliare:
1. Funzioni di property management:
• gestione amministrativa,
• gestione contabile,
• gestione della mobilità,
• gestione della comunicazione con l’utenza;

2. Funzioni di facility management:
• gestione servizi e forniture,
• gestione tecnico-manutentiva,
• servizio reperibilità.

Comune e Aler si impegnano a svolgere congiuntamente le funzioni innovative di sostegno all’abitare e di promozione dei quartieri di edilizia pubblica:
• monitoraggio dello stato dei quartieri,
• supporto sociale e promozione dei quartieri,
• gestione sociale dei progetti di trasformazione.

Morosità
Aler dovrà svolgere tutte le attività finalizzate al recupero della morosità corrente e pregressa. E’ stato, infatti, ideato uno specifico sistema di incentivi/sanzioni da applicare al compenso da riconoscere all’Aler a proposito della morosità relativa e agli oneri accessori.

Occupazioni abusive
Ai fini della progressiva riduzione delle occupazioni abusive, Aler è tenuta a mettere in atto tutte le attività di prevenzione e di contrasto delle occupazioni senza titolo e di tutela del patrimonio in gestione, estendendo al patrimonio di proprietà comunale in gestione la figura del Tutor di quartiere e l’istituzione dell’Unità Operativa a tutela del patrimonio.

Il compenso ad Aler
E' determinato a partire da un importo massimo di 23 euro al mese per unità immobiliare locata (ad esclusione di box e posti auto) e varia a seconda della tipologia di unità immobiliare e dello stato della locazione.