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.: Discussione: Case popolari: Comune cita a giudizio gestori per inadempienza contrattuale

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Oliverio Gentile

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Inserito da Oliverio Gentile il 11 Set 2009 - 16:50
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Dall'Ufficio Stampa del Comune di Milano:

PATRIMONIO ERP, GESTIONE PASSA AD ALER. VERGA: “SPESE RIDOTTE PER GLI INQUILINI”

Milano, 11 settembre 2009 – La Giunta comunale ha stabilito che il patrimonio di edilizia residenziale pubblica d’ora in avanti verrà amministrato da Aler Milano.

“E’ stato fatto un complesso e impegnativo lavoro, sia sul piano tecnico che su quello politico, per arrivare a questo risultato importante – ha dichiarato l’assessore alla Casa Gianni Verga –. La gestione del patrimonio abitativo del Comune avrà un servizio migliore e meno costoso per l'utenza. Una struttura di tipo pubblico ma con l'efficienza di un privato, come Aler, è ottimale. Tanto che gli affittuari avranno da subito un risparmio del 10%. Poi, con l'attivazione delle manutenzioni programmate e con gli incentivi al gestore affinché tutto il patrimonio sia occupato secondo la graduatoria, abbiamo fissato le condizioni perché tutto sia efficiente e socialmente efficace”.

La vecchia gestione

Dal 1° ottobre 2003 la gestione della maggior parte degli alloggi di proprietà comunale (26.534 unità abitative, con annessi spazi per usi diversi, quali negozi, box, ecc.) era stata appaltata, con contratti di global service, alle società Romeo Gestioni, Pirelli Re Property e Gefi Servizi Immobiliari. A ognuna delle società era stato affidato un lotto di appartamenti (rispettivamente I, II, III lotto e, pro quota, IV lotto). La parte restante (1.723 unità abitative) era gestita direttamente dall’Amministrazione comunale (V lotto).

Il contratto di Global service, della durata di 6 anni, scadrà il prossimo 30 settembre.

I limiti contrattuali

La gestione affidata a soggetti esterni ha evidenziato alcune criticità e limiti contrattuali: ogni società utilizza un diverso sistema informativo con cui gestisce i dati degli inquilini; il costo dei servizi erogati agli inquilini cambia da gestore a gestore; non è stato possibile controllare gli interventi di manutenzione né far fronte ai nuovi casi di morosità dal momento che le società erano incentivate all’azione di recupero di quelle consolidate piuttosto che alla prevenzione; numerosi sono stati i reclami degli inquilini segnalati al Comune per disservizi, lentezze, disattenzione dei gestori rispetto alle occupazioni abusive. I controlli sull’operato dei gestori sono stati difficoltosi e poco efficaci nonostante l’impegno del Comune che nel gennaio 2007 ha istituito un proprio centralino a disposizione dell’utenza, per affiancare i call center delle società del Global service. Dal 2006 anche il Consiglio comunale, attraverso i lavori della Commissione Casa, ha più volte incontrato i rappresentanti dei tre gestori per segnalare problemi e difficoltà. Consiglieri comunali e di Zona hanno, in alcuni casi, effettuato sopralluoghi per verificare le situazioni critiche sulle quali hanno ritenuto necessario sviluppare approfondimenti. Le previsioni contrattuali non hanno consentito controlli efficaci da parte del Comune. Tutti i dati di gestione sono contenuti nelle banche-dati dei gestori e l’Amministrazione comunale fatica a ottenere gli elementi utili per le attività di controllo o per delineare strategie gestionali e comunque non ha garanzie di certezza rispetto ai dati trasmessi al di là della dichiarazione del gestore. Nel luglio 2008, il Comune ha promosso un’azione di audit sull’attività del Global Service le cui conclusioni sono state consegnate a fine dicembre scorso al Sindaco Moratti.

Le difficoltà venute a galla con la gestione delle società di Global service hanno portato l’Amministrazione comunale a scegliere una nuova modalità di gestione del patrimonio abitativo pubblico.

La banca-dati unica

E’ stata avviata la realizzazione di una banca-dati relativa al patrimonio di proprietà comunale nella quale confluiranno i tre sistemi informativi in uso: quello dell’anagrafe dell’utenza e per la gestione delle domande di assegnazione degli alloggi (Sepa), quello per la bollettazione dei canoni e delle spese per i servizi (Gimi) e infine, quello per le informazioni tecnico-catastali relative al patrimonio comunale (Inventami).

Le società del global service, sulla base delle indicazioni fornite dal Comune, dovranno fornire i dati gestionali di tutta la loro attività che confluiranno nella banca-dati comunale in corso di sviluppo.

Il tavolo di confronto con Aler

In vista della scadenza del contratto con le tre società di Global Service, nei mesi scorsi il Comune ha approfondito alcuni modelli per la futura gestione del patrimonio immobiliare. Sono stati analizzati i modi in cui viene gestito il patrimonio immobiliare pubblico in altre città d’Italia a più alta tensione abitativa e in alcune città europee con forte orientamento verso il social housing. Ad occuparsene, dal luglio 2008 è stato il Politecnico di Milano attraverso il dipartimento di Ingegneria Gestionale e quello di Architettura e Pianificazione. Si è, quindi, aperto nel marzo scorso – sulla base di una delibera di Giunta – un tavolo di confronto con Aler per individuare i criteri e gli ambiti di miglioramento della gestione.

La nuova gestione

La delibera approvata oggi dalla Giunta stabilisce:
- l’autosostentamento e il pareggio di bilancio,
- il miglioramento delle prestazioni gestionali in termini di efficacia, efficienza ed economicità,
- la riduzione della morosità e dell’abusivismo,
- l’aumento della qualità dei servizi,
- il passaggio da un sistema di gestione dei servizi tecnico-manutentivi a chiamata (in emergenza) a una gestione programmata.

Sono state individuate tre fasi gestionali:
- fase transitoria (8 mesi a partire dal 1° ottobre 2009 fino al 31 maggio 2010);
- fase sperimentale (19 mesi, dal 1° giugno 2010 al 31 dicembre 2011);
- fase a regime (48 mesi, dal 1° gennaio 2012 al 31 dicembre 2015).

Ad Aler sono state affidate le funzioni tipiche della gestione immobiliare:
1. funzioni di property management:
- gestione amministrativa,
- gestione contabile,
- gestione della mobilità,
- gestione della comunicazione con l’utenza;

2. funzioni di facility management:
- gestione servizi e forniture,
- gestione tecnico-manutentiva,
- servizio reperibilità.

Comune e Aler si impegnano a svolgere congiuntamente le funzioni di sostegno all’abitare e di promozione dei quartieri di edilizia pubblica:
- monitoraggio dello stato dei quartieri,
- supporto sociale e promozione dei quartieri,
- gestione sociale dei progetti di trasformazione.

Morosità

Aler dovrà svolgere tutte le attività finalizzate al recupero della morosità corrente e pregressa. E’ stato, infatti, ideato uno specifico sistema di incentivi/sanzioni da applicare al compenso da riconoscere all’Aler a proposito della morosità relativa e agli oneri accessori.

Occupazioni abusive

Per ottenere una progressiva riduzione delle occupazioni abusive, Aler dovrà mettere in atto tutte le attività di prevenzione e di contrasto, estendendo al patrimonio di proprietà comunale in gestione la figura del ‘tutor’ di quartiere e l’istituzione dell’Unità Operativa a tutela del patrimonio.

Il compenso ad Aler è determinato a partire da un importo massimo di 23 euro al mese per unità immobiliare locata (a esclusione di box e posti auto) e varia a seconda della tipologia di unità immobiliare e dello stato della locazione.
Vedi allegato

Il compenso per le unità immobiliari occupate abusivamente equivale a quello previsto per le unità sfitte.

Nella fase sperimentale della nuova gestione si avrà una diminuzione del costo dei servizi a carico della proprietà e degli inquilini pari al 10%. Nella fase a regime il costo sarà ridotto gradualmente sino al 15%.

Rispetto alla gestione precedente, l’Amministrazione comunale prevede un risparmio del 30% (59milioni e 829mila euro contro 85milioni e 982mila euro). Già oggi infatti il costo di servizi di Aler è di 13,97 euro a metro quadro rispetto ai 18,02 euro del Global service.
In risposta al messaggio di Oliverio Gentile inserito il 4 Set 2009 - 20:43
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